Was öffentlich-rechtliche Verträge im Mieterschutz können und was nicht — Vergleich Pankow – Lichtenberg

Gegenüberstellung ÖRV Pankow und ÖRV Lichtenberg vom 11.02.2014

	Pankow	Lichtenberg
Immobilienwirtschaftlicher Partner	GESOBAU AG, landeseigene Wohnungsbaugesellschaft	FFS 4 S.a.r.l., Private Equity/Ven­ture Capital Fonds
Renditeziel	6% p.a.	soviel wie möglich
Partner der Berliner Verwaltung	Bezirksamt Pankow, Abteilung Stadtentwicklung, vertreten durch Baustadtrat Jens-Holger Kirchner	Bezirksamt Lichtenberg, Abteilung Stadtentwicklung, vertreten durch Baustadtrat Wilfried Nünthel
Art des ÖRV	dreiseitiger Vertrag	zweiseitiger Vertrag
ÖRV motiviert durch	Freiwilligkeit	Umstrukturierungsverordnung nach § 172 BGB (Erhaltungsrecht)
Partner Mieterberatung	Mieterberatung Prenzlauer Berg, Prenzlauer Alle 186, 10405 BerlinSylvia Hoehne-Killewald	Büro für Sozialplanung, Lückstrasse 66,10317 BerlinDr. Wilhelm Fehse
Bürgerbeteiligung während Vertragsverhandlungen	ja	nein
Zielgruppe	ausschließlich Bestandsmieter	ausschließlich Bestandsmieter
Anzahl betroffene WE	ca. 400	ca. 960
Art der Gebäude	verschiedene Altbauten von 1900 – 1970	geschlossene Plattenbau-Siedlung ab 1973
Lage der Gebäude	Streubesitz in Alt-Pankow	Anna-Ebermann-Str. 1-24, Josef-Höhn-Str. 1-20, Wartenberger Str. 34-38c/44-72, Gehrenseestr. 67-77 in Alt-Hohenschönhausen
Laufzeit	2 Jahre vorläufig, anschließend längere Geltungsdauer beabsichtig	nicht benannt
Bindung		keine Umwandlung binnen 10 Jahren
Ziel des ÖRV	individuelle Modernisierungs­ver­ein­barung für jede Mietpartei	individuelle Modernisierungs­ver­ein­barung für jede Mietpartei

Eckpunkte der beiden öffentlich-rechtlichen Verträge

	Pankow	Lichtenberg
Energetische Sanierung	Dämmung oberste Geschoss­decke Strangsanierung & Dämmung der Kalt/Warmwasser-Leitungen Einbau von Wasseruhren einheitliche/umfassende Bad­sanie­rung Fassadendämmung durch Wär­me­dämmverbundsystem Austausch der Kastendoppel­fenster und älterer Fenster ge­gen neue Isolierglasfenster teilweise Ersatz der Balkone Sanierung der Elektroanlagen Einbau einer Zentralheizung Dämmung Keller­decke	Dachsanierung Strangsanierung & Dämmung der Warmwasser-Leitungen Einbau von Wasseruhren einheitliche/umfassende Badsanierung Fassadendämmung durch Wärmedämmverbundsystem Austausch der älteren Fenster ge­gen neue Isolierglasfenster Balkon-Teilsanierung Sanierung der Elektroanlagen energieeffiziente Sanierung der Fernwärme-Übergabestationen Austausch der Wohnungseingangstüren
Instandsetzung	Dachreparatur Neugestaltung der Gemeinschaftsanlagen Überarbeitung der Wohnungseingangstüren Kellertrockenlegung, wo möglich u.a.	nicht genau ausgewiesen
Ziel	langfristige und nachhaltige Vermiet­barkeit	langfristige und nachhaltige Vermiet­barkeit
Luxusmodernisierung	ausgeschlossen	ausgeschlossen
Modernisierungsumlage	9% nach Berliner Mietenbündnis	11% gesetzliche Umlage
Anpassung bestehender Modernisierungsvereinbarungen	nicht erforderlich	ja, binnen 2 Wochen
Sanierung erfolgt im	bewohnten Zustand	bewohnten Zustand
Umsetzung während der Sanierung möglich	ja, wenn begründet Umzugskostenübernahme	ja, wenn begründet Umzugskostenübernahme
Abrechnung real ange­fal­le­ner Modernisierungskosten	nach Abschluss der Baumaßnahmen	nach Abschluss der Baumaßnahmen
Kappungsregelung Miethöhen	Kappung der Mo­der­ni­sie­rungs­kosten­um­lage bei ortsüblicher Vergleichsmiete plus Betriebs­kos­ten­ein­spa­rung zusätzliche Kappung der Brutto­warmmiete auf 30% des Netto-Haushaltsein­kom­mens für alle Mieter gegen Nachweis bei Angemessenheit des Wohnraums unter Berücksichtigung weitgehender Kulanzregelungen	Generelle Beschränkung auf maximale Nettokalt-Mieten nach Wohn­fläche: bis 40 m³ ® 7,90 €/m³ 40 – 60 m³ ® 6,80 €/m³ 60 – 90 m³ ® 6,17 €/m³ Keine Kappung für Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen/Renten Keine Berücksichtigung von WBS-Kriterien
Sonderregelung	alle Transferleistungsempfänger und Wohn­geld­berechtigte maximaler Ansatz der WAV-Richt­sätze als Brutto­warm­miete 3 Jahre keine Mieterhöhung	nur Bezieher von SGB II & SGB XII-Leistungen maximaler Ansatz der WAV-Richt­sätze als Bruttowarm­miete 3 Jahre keine Mieterhöhung
Voraussetzung für Sonderrege­lung	Einkommens­nach­weise + Angemessenheit des Wohn­raums:1 Pers – 1-2 Zi – unbegrenzt2 Pers. – 2 Zi –  66 m³3 Pers – 3 Zi – 82,5 m³4 Pers – 4 Zi – 93,5 m³jede weitere zzgl. 13,2 m³	EinkommensnachweiseAngemessenheit des Wohnraumes wird allein über Finanzierbarkeit durch die Mieter bestimmt
Endumsetzung im Bestand	ohne Neuvermietungs­zu­schlag	ohne Neuvermietungs­zu­schlag
Genehmigte mietereigene Einbauten	werden zum Zeitwert entschädigt	werden zum Zeitwert entschädigt
Zusammenlegung oder Auf­teilung von Woh­nungen	nicht vorgesehen	ausgeschlossen im 1.-3. OG der Gebäude, außer bei gesundheitlich deutlich eingeschränkten Mietern
erweiterter Kündigungs­schutz für Bestandsmieter	Ausschluss von Kündigungen wegen Eigenbedarfs und Hinderung wirtschaftlicher Verwertung nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 und 3 BGB, wenn Häuser dereinst verkauft werden	nicht geregelt
Vermittlung belegungsgebundener Wohnungen durch Bezirk	ja	nein

Einsatz der bezirklichen Mieterberatung:

Kostenübernahme durch	Eigentümerin	Eigentümerin
Leistungen	einführende Mieterversammlung zur Erläuterung der Vorhaben Ermittlung der sozialen Lage der einzelnen Haushalte Ermittlung der baulichen Ausstat­tung der Wohnung vor Ort besondere Unterstützung von Mietern mit gesundheitlichen Problemen Erarbeitung individueller Moder­ni­sie­rungsvereinbarungen Vermittlung von Ersatzwohnraum und Zwischenumsetz-Woh­nun­gen	zweiwöchentliche Mietersprech­stunden im Kieztreff „Vor Ort“ je nach dem, was die Mieter vorbringen individuelle Moder­ni­sie­rungs­vereinbarungen angestrebt
Sozialplanverfahren	aufsuchende Beratung aller Mieter	telefonische Ansprechbarkeit
Beratung wo?	in den Wohnungen der Mieter und im Büro der Mieterberatung	im Vorortbüro in offenen Sprechstunden
Sprechstunden	2 mal wöchentlich zusätzlich	alle 2 Wochen je 2 Stunden
Dauer	bis zur Baufertigstellung	bis zur Baufertigstellung

 Zur Vergegenwärtigung dessen, was die öffentlich-rechtlichen Verträge jeweils geleistet haben:

Nach Mietrecht im BGB gibt es generell

• keine Mietobergrenze
• keine einkommensabhängige Mietendeckelung
• keine Härtefallregelung bei allgemein üblichen Baumaßnahmen
• nur Einzelfall-Entscheidungen der Gerichte zur Angemessenheit des Wohnraums
• keine Rücksicht auf Transferleistungsbezug oder Geringverdiener
• keine zeitliche Bindung der Miete
• keine Sozialplanverfahren
• keine Berücksichtigung hilfebedürftiger Bewohner
• Bereitstellung von Umsetzwohnungen nur im Einzelfall nach Gerichtsentscheidung
• kein Zur-Verfügung-Stellen von belegungsgebundenen Wohnungen

Und generell sieht das BGB auch keine Notwendigkeit zum Abschluss von individuellen Modernisierungsvereinbarung vor.

Da Vertragsfreiheit herrscht, kann man eine solche zwar jederzeit mit dem Vermieter abschließen, wird dabei jedoch den Machtverhältnissen geschuldete Zugeständnisse machen müssen.

Druckversion hier:

Wollnik_Gegenüberstellung_ÖRV_Pankow_ÖRV_Lichtenberg_11_03_14