Was öffentlich-rechtliche Verträge im Mieterschutz können und was nicht — Vergleich Pankow – Lichtenberg

Gegenüberstellung ÖRV Pankow und ÖRV Lichtenberg vom 11.02.2014

Pankow Lichtenberg
Immobilienwirtschaftlicher Partner GESOBAU AG, landeseigene Wohnungsbaugesellschaft FFS 4 S.a.r.l., Private Equity/Ven­ture Capital Fonds
Renditeziel 6% p.a. soviel wie möglich
Partner der Berliner Verwaltung Bezirksamt Pankow, Abteilung Stadtentwicklung, vertreten durch Baustadtrat Jens-Holger Kirchner Bezirksamt Lichtenberg, Abteilung Stadtentwicklung, vertreten durch Baustadtrat Wilfried Nünthel
Art des ÖRV dreiseitiger Vertrag zweiseitiger Vertrag
ÖRV motiviert durch Freiwilligkeit Umstrukturierungsverordnung nach § 172 BGB (Erhaltungsrecht)
Partner Mieterberatung Mieterberatung Prenzlauer Berg, Prenzlauer Alle 186, 10405 BerlinSylvia Hoehne-Killewald Büro für Sozialplanung, Lückstrasse 66,10317 BerlinDr. Wilhelm Fehse
Bürgerbeteiligung während Vertragsverhandlungen ja nein
Zielgruppe ausschließlich Bestandsmieter ausschließlich Bestandsmieter
Anzahl betroffene WE ca. 400 ca. 960
Art der Gebäude verschiedene Altbauten von 1900 – 1970 geschlossene Plattenbau-Siedlung ab 1973
Lage der Gebäude Streubesitz in Alt-Pankow Anna-Ebermann-Str. 1-24, Josef-Höhn-Str. 1-20, Wartenberger Str. 34-38c/44-72, Gehrenseestr. 67-77 in Alt-Hohenschönhausen
Laufzeit 2 Jahre vorläufig, anschließend längere Geltungsdauer beabsichtig nicht benannt
Bindung keine Umwandlung binnen 10 Jahren
Ziel des ÖRV individuelle Modernisierungs­ver­ein­barung für jede Mietpartei individuelle Modernisierungs­ver­ein­barung für jede Mietpartei

Eckpunkte der beiden öffentlich-rechtlichen Verträge

  Pankow Lichtenberg
Energetische Sanierung
  • Dämmung oberste Geschoss­decke
  • Strangsanierung & Dämmung der Kalt/Warmwasser-Leitungen
  • Einbau von Wasseruhren
  • einheitliche/umfassende Bad­sanie­rung
  • Fassadendämmung durch Wär­me­dämmverbundsystem
  • Austausch der Kastendoppel­fenster und älterer Fenster ge­gen neue Isolierglasfenster
  • teilweise Ersatz der Balkone
  • Sanierung der Elektroanlagen
  • Einbau einer Zentralheizung
  • Dämmung Keller­decke
  • Dachsanierung
  • Strangsanierung & Dämmung der Warmwasser-Leitungen
  • Einbau von Wasseruhren
  • einheitliche/umfassende Badsanierung
  • Fassadendämmung durch Wärmedämmverbundsystem
  • Austausch der älteren Fenster ge­gen neue Isolierglasfenster
  • Balkon-Teilsanierung
  • Sanierung der Elektroanlagen
  • energieeffiziente Sanierung der Fernwärme-Übergabestationen
  • Austausch der Wohnungseingangstüren
Instandsetzung
  • Dachreparatur
  • Neugestaltung der Gemeinschaftsanlagen
  • Überarbeitung der Wohnungseingangstüren
  • Kellertrockenlegung, wo möglich
  • u.a.
nicht genau ausgewiesen
Ziel langfristige und nachhaltige Vermiet­barkeit langfristige und nachhaltige Vermiet­barkeit
Luxusmodernisierung ausgeschlossen ausgeschlossen
Modernisierungsumlage 9% nach Berliner Mietenbündnis 11% gesetzliche Umlage
Anpassung bestehender Modernisierungsvereinbarungen nicht erforderlich ja, binnen 2 Wochen
Sanierung erfolgt im bewohnten Zustand bewohnten Zustand
Umsetzung während der Sanierung möglich
  • ja, wenn begründet
  • Umzugskostenübernahme
  • ja, wenn begründet
  • Umzugskostenübernahme
Abrechnung real ange­fal­le­ner Modernisierungskosten nach Abschluss der Baumaßnahmen nach Abschluss der Baumaßnahmen
Kappungsregelung Miethöhen
  • Kappung der Mo­der­ni­sie­rungs­kosten­um­lage bei ortsüblicher Vergleichsmiete plus Betriebs­kos­ten­ein­spa­rung
  • zusätzliche Kappung der Brutto­warmmiete auf 30% des Netto-Haushaltsein­kom­mens für alle Mieter gegen Nachweis bei Angemessenheit des Wohnraums unter Berücksichtigung weitgehender Kulanzregelungen
Generelle Beschränkung auf maximale Nettokalt-Mieten nach Wohn­fläche:

  • bis 40 m³ ® 7,90 €/m³
  • 40 – 60 m³ ® 6,80 €/m³
  • 60 – 90 m³ ® 6,17 €/m³

Keine Kappung für Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen/Renten

Keine Berücksichtigung von WBS-Kriterien

Sonderregelung alle Transferleistungsempfänger und Wohn­geld­berechtigte

  • maximaler Ansatz der WAV-Richt­sätze als Brutto­warm­miete
  • 3 Jahre keine Mieterhöhung
nur Bezieher von SGB II & SGB XII-Leistungen

  • maximaler Ansatz der WAV-Richt­sätze als Bruttowarm­miete
  • 3 Jahre keine Mieterhöhung
Voraussetzung für Sonderrege­lung Einkommens­nach­weise + Angemessenheit des Wohn­raums:1 Pers – 1-2 Zi – unbegrenzt2 Pers. – 2 Zi –  66 m³3 Pers – 3 Zi – 82,5 m³4 Pers – 4 Zi – 93,5 m³jede weitere zzgl. 13,2 m³ EinkommensnachweiseAngemessenheit des Wohnraumes wird allein über Finanzierbarkeit durch die Mieter bestimmt
Endumsetzung im Bestand ohne Neuvermietungs­zu­schlag ohne Neuvermietungs­zu­schlag
Genehmigte mietereigene Einbauten werden zum Zeitwert entschädigt werden zum Zeitwert entschädigt
Zusammenlegung oder Auf­teilung von Woh­nungen nicht vorgesehen ausgeschlossen im 1.-3. OG der Gebäude, außer bei gesundheitlich deutlich eingeschränkten Mietern
erweiterter Kündigungs­schutz für Bestandsmieter Ausschluss von Kündigungen wegen Eigenbedarfs und Hinderung wirtschaftlicher Verwertung nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 und 3 BGB, wenn Häuser dereinst verkauft werden nicht geregelt
Vermittlung belegungsgebundener Wohnungen durch Bezirk ja nein

Einsatz der bezirklichen Mieterberatung:

Kostenübernahme durch Eigentümerin Eigentümerin
Leistungen
  • einführende Mieterversammlung zur Erläuterung der Vorhaben
  • Ermittlung der sozialen Lage der einzelnen Haushalte
  • Ermittlung der baulichen Ausstat­tung der Wohnung vor Ort
  • besondere Unterstützung von Mietern mit gesundheitlichen Problemen
  • Erarbeitung individueller Moder­ni­sie­rungsvereinbarungen
  • Vermittlung von Ersatzwohnraum und Zwischenumsetz-Woh­nun­gen
  •  zweiwöchentliche Mietersprech­stunden im Kieztreff „Vor Ort“
  • je nach dem, was die Mieter vorbringen
  • individuelle Moder­ni­sie­rungs­vereinbarungen angestrebt
Sozialplanverfahren aufsuchende Beratung aller Mieter telefonische Ansprechbarkeit
Beratung wo? in den Wohnungen der Mieter und im Büro der Mieterberatung im Vorortbüro in offenen Sprechstunden
Sprechstunden 2 mal wöchentlich zusätzlich alle 2 Wochen je 2 Stunden
Dauer bis zur Baufertigstellung bis zur Baufertigstellung

 Zur Vergegenwärtigung dessen, was die öffentlich-rechtlichen Verträge jeweils geleistet haben:

Nach Mietrecht im BGB gibt es generell

  • keine Mietobergrenze
  • keine einkommensabhängige Mietendeckelung
  • keine Härtefallregelung bei allgemein üblichen Baumaßnahmen
  • nur Einzelfall-Entscheidungen der Gerichte zur Angemessenheit des Wohnraums
  • keine Rücksicht auf Transferleistungsbezug oder Geringverdiener
  • keine zeitliche Bindung der Miete
  • keine Sozialplanverfahren
  • keine Berücksichtigung hilfebedürftiger Bewohner
  • Bereitstellung von Umsetzwohnungen nur im Einzelfall nach Gerichtsentscheidung
  • kein Zur-Verfügung-Stellen von belegungsgebundenen Wohnungen

Und generell sieht das BGB auch keine Notwendigkeit zum Abschluss von individuellen Modernisierungsvereinbarung vor.

Da Vertragsfreiheit herrscht, kann man eine solche zwar jederzeit mit dem Vermieter abschließen, wird dabei jedoch den Machtverhältnissen geschuldete Zugeständnisse machen müssen.

Druckversion https://i0.wp.com/upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/2/24/Adobe_PDF_Icon.svg/64px-Adobe_PDF_Icon.svg.png hier:

Wollnik_Gegenüberstellung_ÖRV_Pankow_ÖRV_Lichtenberg_11_03_14

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google Foto

Du kommentierst mit Deinem Google-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

Verbinde mit %s